Objetivo, prevenir y evitar otra burbuja
Con la recuperación inmobiliaria en marcha y con los rescoldos de la última burbuja aún candentes, promotores, patronal hipotecaria y consumidores hacen autocrítica sobre los errores del pasado y exponen cuál debe ser el comportamiento para impulsar un nuevo ciclo inmobiliario equilibrado.
Todos abogan por ser más responsables:
- Al promover. No producir más de lo necesario y pensar en lo que necesita la demanda
- Al financiar. Estudiar con más rigor las operaciones y los riesgos.
- Al hipotecarse. Huir del sobreendeudamiento.
Admiten haber aprendido de los fallos del pasado y tienen muy claro que todos deben remar en la misma dirección y sobre todo, usando el sentido común.
Es difícil que se repita un desenfreno financiero similar al que infló la burbuja. Ahora la financiación a la vivienda volverá a cobrar su lógico protagonismo, pero la diferencia estará en que el sector financiero ha debido aprender la lección y actuará de una manera distinta en el endeudamiento con los ciudadanos.
El exceso de liquidez y unos tipos de interés a la baja distorsionaron la capacidad de endeudamiento del comprador de casa. El sistema financiero apoyó desordenadamente la fabricación de suelo y casas, generando el sector inmobiliario y de la construcción una parte importante de su propia demanda, con una fuerte creación de empleo. En este entorno, el sector financiero no supo medir el ciclo de producción, las garantías, la rentabilidad necesaria ni el incremento de los riesgos que se iban asumiendo.
La compra de casa debe venir precedida de ahorro, así como de una ponderación de los riesgos (calidad del empleo, capacidad real de pago y estabilidad socioeconómica del prestatario). Respecto al crédito promotor, habrá que volver a los inicios, donde los riesgos eran compartidos con el empresario y los suelos sin elaborar no se financiaban.
Estamos a las puertas de un nuevo ciclo inmobiliario en el que son necesarias más viviendas y la banca requiere de este negocio, pero la relación entre ambos será diferente. Será más sensible al riesgo, más ponderada en la valoración de expectativas y menos exigente en el crecimiento. En definitiva, un crédito más responsable.
La facilidad de crédito –tanto a empresas como a familias– trajo un grado de endeudamiento inasumible y poco prudente. Esto desembocó en una inflación de los precios de toda la cadena productiva cuyos resultados son de sobra conocidos. Este crédito fácil produjo la entrada de empresas y particulares (“intrusismo”) en un negocio complejo como es el promotor. Se creó una tensión en nuestra principal materia prima, el suelo, y una hiperinflación en el mismo, arrastrando al precio de la vivienda. Cualquiera podía ser promotor y eso acabó demonizando esta actividad. Para que esto no vuelva a pasar y para que el sector vuelva a ser clave en la economía, las cuatro líneas maestras que el sector promotor debe marcarse para no volver a caer en los desmanes del pasado son:
- Transparencia
- Profesionalización
- Eficiencia energética
- El cliente como punto principal
La portavoz de la OCU recomienda que el comprador “debe evitar el sobreendeudamiento en la nueva etapa inmobiliaria que comienza”. “Debe evaluar su capacidad para asumir deudas y poder pagarlas en el futuro”.
Éste es el principal antídoto para evitar un nuevo sobrecalentamiento del mercado de la vivienda, según esta experta, quien recuerda que muchos tuvieron muy presente esta variable durante el último boom, pero otros muchos no.
Ya queda muy lejano ese mantra que decía que la vivienda nunca bajaba y las colas en la puerta de las casetas de información donde los pisos, más que venderse, se adjudicaban lo que permitía ganar dinero con el simple hecho de comprar sobre plano y vender a la entrega de llaves y los tiempos en los que el consumidor iba a un banco a por crédito hipotecario y salía con el dinero para los muebles, un coche o lo que quisiera.
La gran aportación que el consumidor puede hacer para que el nuevo mercado inmobiliario sea más equilibrado está en el límite del esfuerzo económico. El comprador no tiene que dedicar más del 30% de sus ingresos a la compra de una vivienda.
