¿Cuánto mide realmente un piso?

Por qué hay hasta cuatro mediciones distintas y de cuál fiarte

Uno de los datos fundamentales para saber si estamos acertando o no a la hora de negociar el precio de una casa es saber el coste por m2 y compararlo con otras propiedades de la zona. De esta manera podremos identificar si estamos ante una ganga, una vivienda a precio de mercado o nos pretenden hacer pagar un sobreprecio. Sin embargo, realizar este cálculo no siempre es sencillo y es que, dependiendo a la fuente que acudamos, podemos encontrar hasta cuatro mediciones distintas de un mismo inmueble.

El anuncio, el registro, el catastro y los planos pueden ofrecer datos distintos con diferencias notables. ¿De cuál debemos fiarnos? De todas y de ninguna. Según el despacho de abogados de Salvador Real Estate Lawyers, “antes de adquirir una vivienda asegúrese de saber qué información le están facilitando, puesto que de lo contrario no podrá calcular el precio por metro cuadrado entre dos viviendas para compararlas”.

Mejor no mezclar peras con manzanas. Esto es, si comparamos el precio por m2 de dos viviendas, debemos asegurarnos de que la medición de ambos inmuebles procede de la misma fuente para comparar las mismas magnitudes y no meter la pata. Y es que el deSalvador ha encontrado casos en los que la diferencia de superficie entre lo que dice el vendedor en el anuncio y lo que pone en los planos llega a los 75m2.

Para tener clara la información que deben recibir los consumidores que están pensando en adquirir una vivienda, el despacho de abogados ha preguntado a las Direcciones Generales de Consumo de Andalucía, Asturias, Cataluña, Islas Baleares y Madrid. Todas coinciden en que la actividad de los profesionales inmobiliarios en la comercialización de viviendas de segunda mano se rige por el Real Decreto 515/1989.

Esta legislación establece que quienes realicen las actividades sujetas a este Real Decreto deberán tener a disposición del público, y en su caso de las autoridades competentes, los datos identificativos del vendedor, el plano de la vivienda, referencia a materiales y aislamientos (térmicos y acústicos) utilizados, las instrucciones de uso y conservación del inmueble, el número de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad y el precio de venta de la vivienda, además de su superficie útil y una descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. Es decir, la ley establece que la única superficie válida para el anuncio de una inmobiliaria es la superficie útil de la vivienda.

¿Qué es exactamente la superficie útil?

Según deSalvador, “suele definirse como la superficie ‘que se puede pisar’ de una vivienda, es decir, el espacio de habitaciones (incluidos armarios). También se incluye el 50% de las terrazas cubiertas”. La definición oficial la encontramos en la norma ECO/805/2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

El artículo 4 de dicha orden establece que es “la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta”.

Además, confirma que “no se considerará superficie útil la ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 cm2 y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos”.

¿En qué se diferencia de otras mediciones?

Pese a lo que dice la ley, la superficie útil no siempre es la usada por el vendedor de una vivienda. Los particulares y los profesionales pueden poner en el anuncio la cifra que deseen, incluso muchas veces ponen datos aproximados que, si aparece un posible comprador, deberán avalar con la documentación correspondiente.

Junto a la superficie útil también aparecen la superficie registral y la catastral. ¿En qué se diferencian?

• Superficie Registral

A los efectos del Registro de la Propiedad, la superficie que debe incluirse en la descripción de los inmuebles es la superficie construida. Esto es, el total de los m2 edificados, por lo que incluye todo lo que se encuentra dentro de los muros (pilares, paredes, canalizaciones, etc.). Sin embargo, no debe incluirse la repercusión de elementos comunes.

• Superficie catastral

El Catastro tiene su propia forma de medir la superficie de un inmueble. La superficie catastral construida es una mezcla entre superficie construida (incluye todo lo abarcado por el perímetro), y superficie útil (limita el cómputo de balcones y excluye superficies de altura inferior a 1,50 m). Además, se reparte la superficie total de elementos comunes de la propiedad entre cada uno de los bienes inmuebles de la misma.

Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.