Comprar o alquilar: ¿qué es mejor?

Frente a un incipiente crecimiento del alquiler, los expertos inmobiliarios aseguran que, la moderación en la caída de los precios garantiza que la vivienda está tocando fondo. Por eso, muchos se plantean ahora la eterna pregunta: ¿comprar o alquilar?.

 

Un país de propietarios

España, tradicionalmente, es un país predispuesto a la compra. Siempre se ha pensado que alquilar es “tirar el dinero”. Por esto, la mayoría ha preferido invertir los ahorros en adquirir una vivienda, sobre todo, si no había mucha diferencia entre hipoteca y renta mensual.

Para muchos, tener una vivienda en propiedad es optar por la seguridad frente a una situación de paro (si se tiene pagada o si se puede hipotecar) y una forma de afianzar el futuro de los hijos. Esto explica por qué, en España, la tasa del alquiler es de un 19%, según el informe de fotocasa “Los españoles y su relación con la vivienda”, frente al 30% de la media europea.

Sin embargo, con la llegada de la crisis y el estallido de la burbuja inmobiliaria, parece que el alquiler empieza a consolidarse como una alternativa real a la hipoteca, al menos hasta que el ajuste de los precios se haya completado.

 

Situación actual: un punto de inflexión

En los últimos años, el alquiler está creciendo frente a la compra; de hecho ha pasado de un 15% en 2011 a un 19% en 2013. Según el estudio de fotocasa “Los españoles y su relación con la vivienda”, los partidarios del alquiler se han triplicado desde el inicio de la crisis, lo que puede llevar a afirmar un cambio de tendencia.

La precariedad laboral y económica, la dificultad de acceso al crédito y la sensación generalizada de que, aunque menos, los pisos seguirán bajando, han hecho que sean muchos los que se decanten por el alquiler (aunque muchos afirmen que, si pudiesen, comprarían).

Para algunos, alquilar ya no es tirar el dinero, sino que es una opción que permite invertir lo que supondrían la entrada, el notario y otros gastos en consumo, formación u ocio. Una opción ideal para aquellos que, por movilidad laboral o por ampliar la unidad familiar, necesiten un cambio de vivienda. Así, son muchos los que, teniendo piso en propiedad, han tenido que alquilar por estos motivos.

 

Comprar o alquilar: factores a tener en cuenta

La elección entre una vivienda de compra o alquiler puede afectar mucho a la economía familiar, por lo que hay que tener muy en cuenta determinados factores:

– Dónde se quiere vivir: en qué zona y barrio
– Por cuánto tiempo se quiere residir en esa zona
– Cuáles son las necesidades personales
– Cuánto se quiere/puede invertir en el pago de la vivienda
– Qué uso se le quiere dar a la vivienda

El alquiler es una buena opción, sobre todo a corto y medio plazo, ya que no requiere apenas inversión inicial. Sin embargo, los expertos siguen señalando la compra como la mejor elección a largo plazo, ya que al final terminan por amortizarse los gastos iniciales.

Por ejemplo, en las zonas residenciales mejor valoradas de las grandes urbes, el alquiler siempre es mucho más recomendable puesto que la diferencia entre el €/m2 de venta y de alquiler suele ser muy amplia. Por el contrario, en zonas más baratas, las diferencias entre las mensualidades de renta y de hipoteca se acortan, llegando a ser insignificantes en algunas ocasiones y resultando mucho más rentable optar por la compra. Sea como sea, si se consigue financiación para la compra de una vivienda, es recomendable que la hipoteca no supere el 30% de los ingresos o bien que, una vez pagada la renta del alquiler y todos los gastos mensuales, se pueda ahorrar al menos un 10%.

Está claro que no existe una verdad universal. Saber si lo mejor es comprar o alquilar requiere analizar muchos factores pero, de manera general, ¿cuáles son las principales ventajas e inconvenientes de ambas opciones?

 

Ventajas e inconvenientes de la compra

El precio de la vivienda ha caído más de un 40% desde 2007 y, aunque los expertos aseguran que este 2014 será el último de bajadas, por fin se encuentran precios “razonables”. Por su parte, el BCE ha vuelto a bajar los tipos de interés, hasta mínimos históricos del 0,15%. Todo esto hace que, en ocasiones, resulte más barato vivir en propiedad que de alquiler.

Salvo en esta coyuntura de crisis, la vivienda es un bien que se revaloriza con el tiempo y, en momentos de apuros económicos (sobre todo si está ya pagada), puede ser fuente de dinero y una importante medida de ahorro para la vejez o para dejar en herencia. Además, comprar supone beneficios fiscales como las deducciones en el IRPF y un porcentaje menor en las retenciones de la nómina, aunque estas ventajas no sé sabe hasta cuándo seguirán vigentes.

Por último, disponer de una vivienda en propiedad permite decorarla y reformarla al gusto de cada uno, lo cual puede ayudar, también, a revalorizarla.

Como inconvenientes, además de los graves problemas que suponen el impago de la hipoteca, hay que destacar el gran desembolso inicial que conlleva la compra (entre un 6% y un 12% del valor de la venta), sin contar las molestias que significar realizar estos trámites. Otra de las desventajas es tener que pagar las tasas municipales y los gastos de comunidad.

 

Ventajas e inconvenientes del alquiler

Entre las ventajas del alquiler destaca el hecho de no tener que hacer una gran inversión: con tan sólo pagar la fianza y el primer mes suele ser suficiente. Además, las tasas, comunidad y el mantenimiento suele correr a cargo del propietario. Por otra parte, el papeleo y las gestiones a realizar son mínimos y, ante cualquier problema o cambio en las necesidades, siempre se puede dar de baja el contrato con sólo avisar con un mes de antelación.

El alquiler, además, también comporta beneficios fiscales (de hecho, más que en la compra), tanto a inquilino como a propietario. Así, el arrendador tiene derecho a recibir deducciones sobre impuestos y tasas como el IBI, los gastos derivados del arrendamiento, los destinados al mantenimiento o reparación de la vivienda, los seguros… Mientras, el arrendatario se puede deducir el alquiler por vivienda habitual, aunque el porcentaje dependerá de la base imposible a aplicar al contribuyente, y las reformas (concertadas siempre con el dueño del inmueble) realizadas por él.

Con la nueva Ley del Alquiler, los inconvenientes de arrendar son algo mayores. Así, la prórroga forzosa del contrato pasa de los 5 a los 3 años y la prórroga tácita, de los 3 años a uno; esto afecta, evidentemente, a la revisión del precio del alquiler y a la fianza. Además, el propietario puede recuperar la vivienda avisando con 2 meses de antelación. Como inquilino, te pueden desahuciar si no se paga la renta antes de los 10 días desde que el propietario interpone la denuncia por impago. Por último, los inquilinos deberán consultar cualquier cambio que quieran realizar en la vivienda, a riesgo de quedarse sin la fianza.

 

¿El futuro es el alquiler?

Pese a que el alquiler está ganando muchos adeptos, en parte gracias a la movilidad laboral, lo cierto es que con la bajada de los precios de los pisos, las rebajas en los tipos de interés y la ligera apertura del grifo del crédito por parte de los bancos, son muchos los que seguirán optando por la compra de vivienda.

Sin embargo, se auguran malos tiempos para el alquiler. Después de eliminar la desgravación por la compra de vivienda y subir el IVA del 4% al 10%, ahora el ministro de hacienda Cristobal Montoro ha decidido ‘penalizar’ también el alquiler reduciendo la desgravación hasta en un 50% para los caseros y eliminándola para los inquilinos…

Con la nueva reforma fiscal, cuyo anteproyecto ya ha sido aprobado por el gobierno, la exención sobre la renta de una vivienda alquilada a un menor de 35 años se verá reducida a la mitad, del 100% al 50%, a partir del próximo 1 de enero de 2015.

En el resto de los casos, la desgravación se reduce en 10 puntos porcentuales pasando del 60% de la renta al 50%, tipo en el que se homogeneizan todas las exenciones relativas al alquiler de viviendas.

Pero, si los caseros han visto reducido el incentivo para poner viviendas en alquiler, a los inquilinos se les ha cercenado la ventaja que suponía arrendar en lugar de comprar: “se suprime la deducción por alquiler, homogeneizando el tratamiento fiscal de la vivienda habitual entre alquiler y propiedad”, afirma el anteproyecto.

Eso sí, se matiza que “al igual que cuando se suprimió la deducción por inversión en vivienda, se articula un régimen transitorio para los alquileres de vivienda efectuados con anterioridad a 2015, de manera que la supresión sólo afectará a nuevos alquileres”.

Hasta ahora, el alquiler de vivienda habitual tiene una deducción en el tramo estatal del IRPF del 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, hasta un máximo de 9.040 euros anuales.

Habrá que estar atentos a la evolución del mercado del alquiler y el impacto de esta medida en el sector. Lo que está claro es que lo que vaya en contra de incentivar el mercado, no solo frena sino resta.

 

Artículo original: Fotocasa