Cómo afectaría la temida deflación a la vivienda

De momento se habla de baja inflación, pero ‘el fantasma de la deflación’ ya ronda por la cabeza de muchos políticos, empresarios y economistas europeos. Tampoco ha ayudado demasiado el hecho de que el banco central europeo (BCE) haya decidido mantener los tipos de interés en la eurozona en el mínimo histórico del 0,25%.

A pesar de que las primeras alarmas ya han empezado a sonar en forma de titulares de prensa u opiniones de expertos, se prevé que los precios suban durante el periodo vacacional.

En el caso de que dos semestres continuados de caídas de precios den la bienvenida a la temida deflación, uno de los sectores que más afectado se verá –tanto para lo bueno como para lo malo– será la vivienda y, por consiguiente, las hipotecas.

¿Cómo afectaría a mi hipoteca la deflación?

El efecto positivo: Ante el temor a que llegue la caída continuada de los precios, el banco central europeo bajó en noviembre pasado los tipos de interés a su mínimo histórico, el 0,25%. Eso supone que, en condiciones normales, la rebaja va a trasladarse a mi hipoteca, cuando me toque revisión, siempre y cuando el préstamo para la compra de una casa esté referenciado al euribor y se trate de una hipoteca a tipo variable.

La rebaja será apreciable, aunque menor que la bajada del BCE ya que el Euribor a 12 meses está por encima del tipo de intervención. Además, pagará menos intereses y tendrá una repercusión favorable para las cuotas que paga al banco cada mes, con costes financieros mucho más bajos para la hipoteca.

Efecto perverso: Dos son los factores negativos que pueden mostrarse en su hipoteca. En primer lugar, en un entorno de caída de precios, la deuda contraída en la hipoteca irá ganando terreno respecto al valor real de nuestro piso. Ej.: deuda 200.000 €, que con el paso del tiempo y precios en negativo –ajuste que lleva tiempo produciéndose en España y que aún no ha terminado-  se convertirá en un piso de 150.000 € o incluso menor si se plantea vender.

El valor del inmueble baja y la deuda, respecto a nuestros ingresos, se eleva. A menos valor e igual deuda, el resultado es más deuda. El precio de la vivienda baja más rápido que el endeudamiento que tenemos y te encuentras atrapado

En segundo lugar, la deflación reduce el precio de los productos y termina influyendo en una caída generalizada de los salarios. Eso hace que tengamos menor poder adquisitivo para comprar y por tanto menos capacidad para hacer frente a nuestras deudas. Al bajar nuestro sueldo disminuyen las posibilidades de pagar el préstamo hipotecario con comodidad

Recordemos que la mayor parte del dinero que debemos las familias, en concreto 7,6 de cada 10 euros que adeudamos, lo tenemos invertido en hipotecas, según los datos del mes de noviembre de 2013 del banco de España.

Así, en periodos de deflación, el pequeño efecto positivo que supone tipos de interés cercanos a cero (como ha ocurrido durante mucho tiempo en Japón) e incluso la posibilidad de acceder a dinero barato, pesa mucho menos en la balanza frente al doble efecto perverso de tener una deuda mayor y además, con menos salario, la pagará peor.

¿Y si quiero vender mi casa?

Incluso para quienes no tienen hipoteca, pero espera vender su casa, la deflación es una mala noticia. En deflación, la gente espera que los precios sigan bajando durante mucho tiempo y demoran lo máximo posible sus decisiones de compra (ej. adquirir una vivienda) porque consideran que dentro de unos meses o de un año, la casa que usted quiere vender la podrá adquirir por un precio menor.

Además, al contar los posibles compradores con menor poder adquisitivo le será más difícil vender su casa, que a su vez tendrá un valor, en un mercado a la baja, cada vez inferior.

Conclusión

Lo cierto es que gran parte del ajuste del precio de la vivienda está ya realizado, pero que la deflación en otras áreas podría afectar a una no recuperación o incluso mayor caída de la vivienda. El mayor riesgo está en la «estanflación» o, lo que es lo mismo, no crecimiento e inflación. Si esta coyuntura de subida de precios y estancamiento de la economía se prolonga, “se comería los ahorros” de unas familias que, además, se enfrentarán más que probablemente a un aumento de la cuota hipotecaria por una previsible subida del euribor en los próximos años.